Comparaison des régimes

Huit régimes de l’immobilier direct et la SCPI, sur le même projet

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Paramètres immobilier physique

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Paramètres SCPI

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Travaux : limites connues de la comparaison

• Travaux non ventilés : ils sont réputés relever de l'entretien et de l'amélioration, donc déductibles des revenus fonciers en location nue. Des travaux de construction ou d'agrandissement ne le seraient pas — ventilez-les pour que le calcul le reflète.

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Paramètres Malraux et Monuments Historiques

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Montants d'investissement différents

LMNP : 185 000 €

LMP : 185 000 €

Loc. Nue : 177 000 €

SCI IR : 177 000 €

SCI IS : 177 000 €

Rés. Princ. : 177 000 €

Malraux : 177 000 €

Mon. Hist. : 177 000 €

SCPI : 100 000 €

Pour comparer : LMNP, LMP et SCPI doivent avoir le même montant investi. Location nue, SCI IR, SCI IS, Malraux et Monuments Historiques = LMNP - meubles (8 000 €).

Ajuster les montants au LMNP réel

Amortissement : ce que le comparateur suppose

• Même assiette pour tous les régimes qui amortissent : prix payé hors frais d'agence (139 500 €) + travaux (15 000 €), moins la part de terrain (10 %), qui ne s'amortit jamais.

• Deux grilles de composants, et c'est une convention, pas une règle fiscale : le meublé amortit 6,45 % par an de la valeur construction, la SCI à l'IS 3,60 %. Aucun texte du CGI ne fixe ces pourcentages : ils viennent des usages comptables, plus rapides en meublé. C'est le principal moteur de l'écart entre les deux régimes ci-dessus.

• Limite connue : en SCI à l'IS, les frais d'agence restent dans la valeur d'entrée du bien sans être amortis — ils réduisent la plus-value à la revente, pas le résultat annuel. Les frais de notaire, eux, ne sont aujourd'hui ni déduits, ni amortis, ni repris dans la valeur comptable : le résultat de la SCI est donc légèrement pessimiste.

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