IMMOBILIER OU SCPI ? · DÉCIDEZ EN CONNAISSANCE DE CAUSE

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Immobilier physique
LMNP, Location nue, SCI IS/IR, Denormandie, Loc'Avantages, Résidence principale.
8 régimes fiscaux comparés
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SCPI
Pierre papier : simulez rendement, fiscalité et cash-flow de vos SCPI avec ou sans crédit.
22 SCPI référencées
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CIF · ORIAS n° 23003562 ↗
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22 SCPI référencées ↗
·
8 régimes fiscaux
·
Indépendant
Simulation gratuite et instantanée · Sans engagement
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Nous partageons la commission perçue du distributeur. Vous payez le même prix, vous récupérez une partie.
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LE GRAND COMPARATIF

Immobilier ou SCPI ? À chaque profil sa stratégie

Forces et faiblesses des deux approches, côte à côte. Pour décider — ou pour les combiner intelligemment.
Immobilier physique
LMNP, SCI, Loc nue, Denormandie...
Atouts
Effet de levier maximal (crédit jusqu'à 110 %)
Leviers fiscaux paramétrables, y compris sur vos revenus personnels
Patrimoine tangible que vous contrôlez
Plus-value à la revente potentielle
À prendre en compte
–
Gestion locative active (locataires, travaux, vacance)
–
Ticket d'entrée élevé (souvent 100 k€+)
–
Risque concentré géographiquement
Profil idéal
Investisseur actif, capacité d'emprunt importante, recherche d'optimisation fiscale.
SCPI — pierre papier
Sociétés civiles de placement immobilier
Atouts
Aucune gestion — la société de gestion s'occupe de tout
Mutualisation : centaines de biens et de locataires
Ticket d'entrée modeste (souvent à partir de 1 000 €)
Diversification géographique et sectorielle
Fiscalité simple et stable (exonération PS sur SCPI européennes)
À prendre en compte
–
Frais d'entrée 8 – 12 % à amortir sur la durée
–
Liquidité limitée (revente dépendante du marché)
–
Délai de jouissance (3 à 6 mois sans loyers après l'achat)
Profil idéal
Investisseur passif, ticket modeste à important, recherche de revenus réguliers sans gestion.
Critère
Immobilier
SCPI
Ticket d'entrée
100 k€+
≈ 1 000 €+
Gestion
Active
Aucune
Effet de levier
★★★
★★
Avantage fiscal
★★★
★★★
Stabilité fiscale
★
★★★
Diversification
★
★★★
Liquidité
★
★★
Horizon recommandé
10–20 ans
8+ ans
Rendement net après impôt
2–8 % (+ valorisation)
3–6 % (+ valorisation)
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CHIFFRES CLÉS

La transparence en chiffres

0
SCPI référencées
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0,0 %
Rendement médian SCPI
Distribution 2025
0
Régimes fiscaux
LMNP, SCI, SCPI...
0 M€
Projets analysés
300+ simulations
EN 3 ÉTAPES

Comment ça marche

1
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Prix, loyer, financement, fiscalité — 3 minutes pour une simulation complète.
2
Comparez les régimes
LMNP vs Location nue vs SCI, côte à côte. TRI, cash-flow, fiscalité.
3
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NOTRE DIFFÉRENCE

Pourquoi Simupatri

Le seul outil qui couvre immobilier physique et SCPI, avec un conseiller indépendant accessible à la demande.
Indépendant
Conseiller en Investissements Financiers (CIF AMF). Aucune rétrocession opaque, aucune SCPI ne paie pour être mise en avant.
Cashback partagé
On reverse jusqu'à 3,5 % de la commission perçue du distributeur sur votre compte. La transparence sur ce qu'on touche fait partie de notre engagement.
Tous les régimes
LMNP, Location nue, SCI IS/IR, Résidence principale, Denormandie, Loc'Avantages, SCPI — 8 régimes côte à côte.
Comparaison côte à côte
Voyez TRI, cash-flow et fiscalité des 8 régimes sur le même bien, en un coup d'œil.
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Aucun cookie publicitaire, aucun traçage. Vos simulations restent confidentielles. Conforme RGPD.
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FISCALITÉ
LMNP 2026 : Loueur Meublé Non Professionnel, le guide complet
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SCI à l'IR 2026 : transparence fiscale et transmission — le guide
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Par où commencer
Pour un placement sans gestion, le simulateur SCPI calcule le rendement net après fiscalité, avec ou sans crédit. Si vous détenez déjà un logement et cherchez à réduire votre impôt en louant sous le prix du marché, le calcul du loyer plafond Loc'Avantages chiffre la réduction obtenue commune par commune. Pour arbitrer entre plusieurs régimes, le comparateur multi-régimes place LMNP, location nue, SCI et SCPI sur la même échelle.
Si vous louez vide, le simulateur de location nue arbitre entre micro-foncier et régime réel et chiffre le déficit foncier imputable. Au-delà de 23 000 € de recettes meublées, le statut de loueur en meublé professionnel change les cotisations sociales et la fiscalité de cession. Pour détenir à plusieurs, comparez la SCI à l'IR et la SCI à l'IS, seule à pouvoir amortir le bâti.
Quand la défiscalisation passe par les travaux : la réduction d'impôt Denormandie dans l'ancien à rénover, la loi Malraux en site patrimonial remarquable, et le régime des Monuments Historiques, qui impute les travaux sans plafond sur le revenu global. Le dispositif Jeanbrun ouvre l'amortissement à la location nue conventionnée. Enfin, le simulateur acheter ou louer sa résidence principale compare l'achat à la location équivalente sur 25 ans.
Pour choisir une SCPI plutôt qu'un régime, le catalogue des SCPI donne pour chacune le taux de distribution, les frais et la composition du patrimoine.