Ce que la vente laisserait en poche
C'est le capital que vous immobilisez en gardant le bien. Les deux scénarios ci-dessous l'engagent à parts égales — c'est ce qui rend leurs rendements comparables.
Prix de vente estimé
220 000 €
Impôt sur la plus-value (12 ans de détention)
− 7 004 €
Capital restant dû remboursé
− 40 000 €
Abattement pour durée de détention : 42 % sur l'impôt, 12 % sur les prélèvements sociaux.
Sur 10 ans
Garder le bien
3,56 %
par an
Revendre et placer
3,65 %
par an
Revendre l'emporte de 0,09 % par an.
En gardant, vous récupéreriez 248 418 € à la revente dans 10 ans, après 9 034 € d'impôt sur la plus-value.
Ce que cette comparaison ne dit pas
• Les deux scénarios engagent le même capital : les 164 196 € que la vente laisserait en poche aujourd'hui, nets de frais d'agence, d'impôt sur la plus-value et du capital restant dû. Garder le bien, c'est immobiliser cette somme — c'est ce qui rend les deux taux de rendement comparables.
• L'impôt sur les revenus du bien est calculé au taux marginal de 30 % : sans quotient familial, sans vos autres revenus, et sans report de déficit d'une année sur l'autre. Pour un chiffre à l'euro près, passez par le simulateur du régime.
• Le placement rapporte 5 % par an, taxés 31.4 % à la sortie et une seule fois — la convention d'un contrat capitalisant. L'impôt ne ponctionne jamais la base qui compose, c'est ce qui le rend le plus efficace des trois modes.
• Le bien est supposé se revaloriser de 2 % par an pendant 10 ans. C'est l'hypothèse qui pèse le plus lourd sur le résultat, et personne ne la connaît : faites-la varier avant de décider.
• Forfait de 15 % du prix d'acquisition, retenu sans justificatif parce qu'il est plus favorable (CGI art. 150 VB II 4°).
• Aucun amortissement déjà déduit n'est renseigné. Si vous en avez pratiqué, ils minorent le prix d'acquisition et alourdissent la plus-value : le montant ci-dessus serait alors optimiste.