🎯 Le millésime fiscal 2026 en 60 secondes
Quatre textes modèlent désormais la fiscalité de l’immobilier locatif en France, et ils sont entrés dans le décor en moins de 18 mois : la loi Le Meur du 19/11/2024 (meublés de tourisme), la LFI 2025 du 14/02/2025 (plus-value LMNP), la LF 2026 du 19/02/2026 (création du statut bailleur privé « Jeanbrun ») et la LFSS 2026 (prélèvements sociaux portés à 18,6 % sur les BIC non professionnels). Aucun ne supprime un régime existant ; ils en redessinent l’arbitrage.
Ce qu’il faut retenir :
- Loyers meublés (BIC) : PS passés de 17,2 % à 18,6 % depuis la LFSS 2026.
- Plus-value LMNP : réintégration des amortissements au prix d’acquisition (LFI 2025 art. 84).
- Plus-value des particuliers : PS maintenus à 17,2 % par dérogation LFSS 2026.
- Meublés de tourisme : abattement classé 71 % → 50 %, plafond 188 700 € → 77 700 € ; non classé 50 % → 30 %, plafond 77 700 € → 15 000 €.
- Locatif nu neuf/réhabilité : nouveau régime Jeanbrun (amortissement 80 %, engagement 9 ans, jusqu’au 31/12/2028).
📜 Quatre lois, un même millésime
| Texte | Date | Apport principal | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Loi Le Meur n° 2024-1039 | 19/11/2024 | Refonte du micro-BIC tourisme (abattements + plafonds) | Meublés de tourisme |
| LFI 2025 — loi n° 2025-127, art. 84 | 14/02/2025 | Réintégration des amortissements à la PV | LMNP / LMP |
| LF 2026 — loi n° 2026-103, art. 47 | 19/02/2026 | Création du statut du bailleur privé (« Jeanbrun ») | Locatif nu neuf/réhabilité |
| LFSS 2026 | 2026 | CSG patrimoine 9,2 % → 10,6 % (PS BIC à 18,6 %) | Tous loyers BIC non pros |
Ces quatre briques s’empilent : un bailleur LMNP en activité subit à la fois la hausse des PS (LFSS 2026) et la réintégration des amortissements à la revente (LFI 2025), et il peut arbitrer son prochain investissement entre LMNP réel et nouveau Jeanbrun (LF 2026).
1. LFSS 2026 — PS sur loyers BIC portés à 18,6 % (mais pas sur la PV)
C’est le changement qui frappe tous les LMNP non professionnels à partir de leur déclaration de printemps 2026.
Ce que dit le texte
La LFSS 2026 majore la CSG sur les revenus du patrimoine et les produits de placement de 9,2 % à 10,6 %. Mécaniquement, le bloc des prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) passe de 17,2 % à 18,6 % (Service-Public — fiche F2329 « Prélèvements sociaux »).
Le périmètre concerné inclut :
- les loyers BIC non professionnels (LMNP micro-BIC ou réel) ;
- les revenus fonciers nets imposables ;
- les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts).
Ce que ça change pour un LMNP
| Régime | Avant LFSS 2026 (17,2 %) | Depuis LFSS 2026 (18,6 %) |
|---|---|---|
| Loyers LMNP imposables (TMI + PS) | TMI + 17,2 % | TMI + 18,6 % |
| Plus-value LMNP à la revente | IR 19 % + PS 17,2 % | IR 19 % + PS 17,2 % (maintenu) |
La dérogation côté plus-values des particuliers est explicite : la LFSS 2026 conserve le taux de 17,2 % sur les PV immobilières des particuliers (article 12) — pour ne pas alourdir une assiette déjà gonflée par la réintégration des amortissements LMNP (cf. § 2).
Impact pratique
Sur un résultat fiscal LMNP réel de 3 000 € après amortissement et une TMI à 30 %, le coût annuel passe de 1 416 € (30 % + 17,2 %) à 1 458 € (30 % + 18,6 %) — soit +42 €/an. Marginal sur un seul bien, mais cumulable sur un parc de plusieurs lots et sur la durée. La logique de maximiser l’amortissement déductible (régime réel) en sort renforcée. Cf. notre guide LMNP 2026 pour le détail du paramétrage micro vs réel.
2. LFI 2025 art. 84 — réintégration des amortissements à la PV LMNP
C’est le changement structurel le plus lourd côté LMNP : pour la première fois depuis la création du régime, l’amortissement n’est plus une économie d’impôt gratuite et définitive ; il est récupéré au moment de la revente.
Ce que dit le texte
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 modifie l’article 150 VB du CGI : le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value des particuliers est diminué du montant des amortissements pratiqués pendant la détention du bien.
Champ d’application :
- Cessions à compter du 15 février 2025 ;
- LMNP et LMP (Loueur Meublé Professionnel) ;
- Régime des plus-values des particuliers conservé (abattements pour durée de détention applicables — exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans).
Exemple chiffré
Un bailleur LMNP a acheté un appartement 150 000 € en 2015, a amorti 60 000 € en 10 ans, et revend 200 000 € en 2026.
| Étape | Avant LFI 2025 | Depuis 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 150 000 € | 150 000 € - 60 000 € = 90 000 € |
| Plus-value brute | 50 000 € | 110 000 € |
| PV imposable (après abattement 10 ans IR/PS) | ~ 47 000 € | ~ 104 000 € |
| Coût IR + PS approximatif | ~ 17 000 € | ~ 37 000 € |
La note grimpe d’un facteur ~ 2,2x sur cet exemple. Le levier d’optimisation principal reste la durée de détention : conserver au-delà de 22 ans (exonération IR) et 30 ans (exonération PS), ou transmettre via donation/succession qui purge la PV latente.
Les résidences services exonérées (étudiantes, seniors, EHPAD avec exploitation par opérateur) bénéficient d’un régime distinct préservé par le texte. Vérifier le statut spécifique du bail commercial.
3. LF 2026 art. 47 — naissance du statut du bailleur privé (Jeanbrun)
C’est la grande nouveauté côté nu : un dispositif d’amortissement comptable inspiré du LMNP, mais appliqué à la location nue à usage de résidence principale, plafonné en loyers et ressources locataire, et fenêtré jusqu’au 31/12/2028.
Ce que dit le texte
L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 crée le « statut du bailleur privé » (codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI). Mécanisme :
- Amortissement comptable de 80 % du prix d’acquisition (la part foncière forfaitaire de 20 % n’est pas amortissable) ;
- Taux d’amortissement variable selon la zone et le segment de loyer pratiqué (intermédiaire ≈ 3,5 %/an, social et très social plus élevés) ;
- Engagement de location de 9 ans ;
- Loyers et ressources locataires plafonnés (selon zonage ABC) ;
- Acquisitions ou dépôts de permis entre la promulgation et le 31/12/2028 ;
- Réintégration des amortissements à la revente — même logique que LMNP (cf. § 2).
Pour qui ça change quelque chose
| Profil | Bascule probable |
|---|---|
| Investisseur neuf en zone tendue (loyer libre > plafonds) | Reste LMNP réel — Jeanbrun pénalisé par les plafonds |
| Investisseur neuf en zone détendue / loyer aligné sur plafonds | Jeanbrun souvent plus efficient (pas de CFE, pas de comptable, pas d’ameublement) |
| Ancien avec réhabilitation lourde (≥ 30 % du prix en travaux) | Jeanbrun éligible depuis l’ancien rénové |
| Acheteur de maison individuelle | Aujourd’hui exclu (PPL Létard adoptée AN le 28/05/2026 prévoit de les inclure — Sénat en attente) |
Notre analyse détaillée du régime Jeanbrun couvre les 8 règles à respecter et les 3 zones d’ombre BOFiP encore en attente de doctrine.
4. Loi Le Meur — refonte du micro-BIC tourisme
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » a deux jambes : un volet urbanisme (pouvoirs renforcés des maires, copropriété, DPE) et un volet fiscal qui frappe directement les loueurs en meublé de tourisme.
Avant / après pour le micro-BIC
| Type de meublé de tourisme | Abattement avant | Abattement depuis revenus 2025 | Plafond avant | Plafond depuis 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Classé / chambres d’hôtes | 71 % | 50 % | 188 700 € | 77 700 € |
| Non classé | 50 % | 30 % | 77 700 € | 15 000 € |
Le tourisme non classé est le plus durement touché : l’abattement chute d’un tiers et le plafond est divisé par cinq. Au-delà, bascule automatique en régime réel BIC (avec amortissement, comptabilité, CFE).
Conséquence stratégique
Pour beaucoup de bailleurs Airbnb / Booking opérant en zone tendue et au-dessus de 15 000 € de recettes annuelles, le classement du meublé (procédure auprès d’un organisme accrédité, 4-6 mois, ~200-400 €) redevient la première décision fiscale à instruire — il fait passer de 30 %/15 000 € à 50 %/77 700 €. Le passage au régime réel (avec amortissement) reste l’alternative naturelle dès que les charges + amortissement dépassent l’abattement micro.
⚠️ Volet urbanisme à ne pas oublier : compétence des maires pour limiter les autorisations de meublés touristiques, règle des 120 jours sur la résidence principale, DPE classe E minimum pour les meublés de tourisme à compter de 2034 (passoires thermiques progressivement exclues).
🔁 Ce que ces quatre lois changent à vos arbitrages
| Décision | Lecture 2026 |
|---|---|
| LMNP micro-BIC ou réel | Le réel se renforce : la hausse des PS (18,6 %) et la réintégration de la PV mordent plus sur la base imposable, donc l’amortissement (qui réduit le résultat fiscal annuel) gagne en valeur. Notre comparatif sur 15 ans reste valable, ajusté du nouveau taux de PS. |
| LMNP vs Jeanbrun pour un investissement neuf | À loyer plafonné égal, Jeanbrun gagne (pas de CFE, pas de comptable, pas d’ameublement). À loyer libre supérieur, LMNP reprend la main. |
| Garder ou vendre un LMNP ancien | La réintégration des amortissements rend la PV nette à la revente sensiblement plus salée : recalculer avant de mettre en vente. La durée de détention reprend une valeur stratégique. |
| Airbnb / Booking au-dessus de 15 000 € | Classer le meublé ou basculer en réel BIC : faire la simulation des deux options, en intégrant les contraintes communales. |
| Achat de résidence principale en projet locatif | Étudier l’option « vente du locatif → achat RP » : la RP exonère totalement la PV, donc purge les amortissements LMNP réintégrés. Voir notre guide d’achat de RP. |
⚖️ Ce qui nuance (et qu’on n’a pas envie d’oublier)
- Le BOFiP du Jeanbrun n’est pas encore publié. Trois zones d’ombre subsistent : imputation sur le revenu global, durée d’amortissement au-delà des 9 ans, rétroactivité au 1ᵉʳ janvier 2026. Détail dans notre article Jeanbrun.
- La PPL Létard du 28/05/2026 (adoptée par l’AN en 1ère lecture, navette Sénat à venir) prévoit d’inclure les maisons individuelles et de supprimer le seuil de travaux : ce n’est pas encore la loi, le texte de l’article 47 LF 2026 reste celui qui s’applique.
- La LFSS est annuelle. Le taux de 18,6 % de PS sur les BIC non professionnels peut être ajusté en LFSS 2027 dans un sens ou dans l’autre — la trajectoire n’est pas figée.
- La réintégration des amortissements ne s’applique pas aux résidences services exonérées (étudiantes, seniors, EHPAD avec bail commercial à exploitant) — vérifier le statut au cas par cas.
🧮 Avant de réinvestir : faites tourner les chiffres
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Le moteur Simupatri intègre la hausse de PS à 18,6 %, la réintégration des amortissements à la PV, et les paramètres Jeanbrun (sous réserve des zones d’ombre BOFiP en attente). Simulez votre projet immobilier ou comparez LMNP vs Jeanbrun sur un même bien.
📚 Sources & références
LF 2026 — création du statut du bailleur privé (Jeanbrun)
- Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47 — codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI
- ⚠️ Doctrine BOFiP non encore publiée à la date de rédaction
LFI 2025 — réintégration des amortissements à la plus-value LMNP
- Légifrance — Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 — modification de l’article 150 VB du CGI, cessions à compter du 15/02/2025
LFSS 2026 — hausse de la CSG sur revenus du patrimoine
Loi Le Meur — refonte du micro-BIC tourisme
- Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale »
- Effets fiscaux applicables aux revenus 2025 déclarés au printemps 2026
Code général des impôts — base juridique
- Article 31 du CGI — charges déductibles des revenus fonciers (régime réel)
- Article 50-0 du CGI — micro-BIC
- Article 150 VB du CGI — plus-values des particuliers (modifié par LFI 2025 art. 84)
- Article 155, IV du CGI — seuils LMNP / LMP
Évolution législative à suivre
- Assemblée nationale — Dossier législatif PPL n° 2674 (Létard) « pour la mobilisation de l’habitat existant » — assouplissement projeté du Jeanbrun, en navette parlementaire (Sénat en attente)
⚠️ Cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Pour une recommandation adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale, prenez rendez-vous avec un conseiller Simupatri (CIF — ORIAS).