Simulateur SCPI : calculez votre rendement net réel

Une SCPI (société civile de placement immobilier) achète et loue des immeubles, puis reverse à ses associés les loyers encaissés, en proportion des parts qu'ils détiennent. Le chiffre mis en avant — le taux de distribution — rapporte ces revenus au prix de la part. C'est un chiffre brut : il ne dit ni ce que coûtent les frais d'entrée, ni ce que prélève l'impôt, ni ce que devient le capital à la revente.

Le simulateur part de ce taux et descend jusqu'à ce qui reste réellement dans votre poche, année par année : revenu net d'impôt, effort d'épargne si vous empruntez, valeur des parts, et taux de rendement interne (TRI) de l'opération jusqu'à la revente. Il raisonne sur votre foyer fiscal, parce que deux épargnants qui achètent la même SCPI au même prix n'en tirent pas le même rendement.

Les frais de souscription. Prélevés à l'entrée, ils réduisent le capital réellement placé. Dans notre base, 8 SCPI sur 23 n'en prélèvent pas, les autres entre 2 % et 12 % du montant souscrit. Une SCPI sans frais d'entrée prévoit en général une pénalité en cas de sortie anticipée, que le simulateur n'intègre pas : elle figure dans la fiche de chaque SCPI.

Le délai de jouissance. Entre la souscription et le premier revenu, il s'écoule de zéro à six mois selon la SCPI. La première année n'est donc pas complète : le simulateur la prorate au nombre de mois réellement perçus.

L'impôt sur les revenus distribués. La part française est imposée comme des revenus fonciers : à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La part européenne supporte l'impôt du pays où se trouve le bien, puis un crédit d'impôt ou la règle du taux effectif en France, sans prélèvements sociaux.

Le crédit, s'il y en a un. Les intérêts et l'assurance emprunteur réduisent le revenu net. Les intérêts sont répartis au prorata entre part française et part européenne : ceux de la part française se déduisent des revenus fonciers, et le déficit qui en résulte se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La revente. À la sortie, les parts sont rachetées à la valeur de retrait, et la plus-value éventuelle suit le régime des plus-values immobilières, avec ses abattements pour durée de détention. C'est ce qui permet au simulateur de calculer un TRI, et pas seulement un rendement annuel.

Acheter des parts à crédit revient à financer un placement par un emprunt que les revenus remboursent en partie. Le simulateur en calcule la mensualité, le coût total et l'effort d'épargne mensuel une fois les distributions perçues. Deux formes de différé sont prévues : partiel, où l'on ne rembourse que les intérêts pendant la période choisie, et total, où les intérêts s'ajoutent au capital restant dû. Le différé peut couvrir le délai de jouissance, pendant lequel les parts ne rapportent encore rien.

L'intérêt fiscal du crédit tient à la déduction des intérêts sur les revenus fonciers. Le simulateur les répartit au prorata de la part française et de la part européenne de la SCPI choisie : sur une SCPI majoritairement investie hors de France, la déduction sur les revenus fonciers français porte donc sur une fraction plus étroite des intérêts. Côté garanties, la banque demande souvent un nantissement des parts ; il n'entre pas dans le calcul, comme le précise la section sur les limites.

Une même distribution brute ne laisse pas le même revenu net selon le pays des immeubles. La part française supporte votre tranche marginale et 17,2 % de prélèvements sociaux. La part européenne est d'abord imposée dans le pays du bien, souvent à un taux inférieur, puis la France évite la double imposition par un crédit d'impôt ou par la règle du taux effectif ; elle n'est pas soumise aux prélèvements sociaux. Plus la tranche marginale est élevée, plus l'écart se creuse. Le simulateur chiffre les deux situations pour votre foyer — une comparaison fiscale, qui ne dit rien de la qualité des immeubles ni du risque de la SCPI.

Détenues par une SCI à l'impôt sur les sociétés, les parts suivent la même logique à un étage de plus. La part française entre dans le résultat soumis à l'IS. La part européenne supporte l'impôt du pays des immeubles ; en France, la convention fiscale l'exonère ou lui attache un crédit d'impôt égal à l'IS français correspondant, qui l'annule. Ce crédit n'est ni reportable ni remboursable : une année où la SCI est déficitaire, il est perdu. Dans tous les cas, les dividendes que la SCI verse ensuite à ses associés sont imposés entre leurs mains, quelle que soit l'origine des revenus.