Pendant des années, Pierval Santé a été l’une des SCPI préférées des épargnants prudents : investir dans l’immobilier de santé — cliniques, EHPAD, maisons médicales — partout en Europe, avec des baux très longs et un thème jugé défensif par nature. Vieillissement de la population, besoins de soins croissants : que pouvait-il arriver de mal ?
Beaucoup, en réalité. Le rendement a fondu, la valeur du patrimoine s’érode, et une file d’attente de retraits s’est formée. Attention : il ne s’agit pas d’un krach — Pierval Santé reste une SCPI de plus de 3 milliards d’euros qui n’a pas baissé son prix de part. Mais en croisant ses rapports annuels (sources Euryale Asset Management), on comprend un enchaînement très lisible. Voici, chiffres officiels à l’appui, pourquoi nous ne la retenons pas dans notre sélection.
L’âge d’or : achetée au plus haut
Pierval Santé a grandi au moment exact où il ne fallait pas. Son rapport annuel 2021 est sans ambiguïté :
- 911 M€ investis sur la seule année 2021 (411 M€ en 2020), soit près d’1,3 milliard d’euros déployés en deux ans ;
- à des taux de rendement à l’acquisition d’environ 5,2 % — des prix élevés, des taux de capitalisation bas, typiques du pic de marché ;
- une collecte brute de 780 M€ en 2021, propulsant la capitalisation de 1,39 à 2,16 Md€ en un an.
Tout cela quand l’immobilier de santé européen battait des records d’attractivité, « porté par un contexte macro-financier très accommodant » (dixit son propre rapport). En clair : Pierval a massivement acheté de l’immobilier de santé cher, financé par une collecte abondante, juste avant le retournement.
Le double choc de 2022
Deux chocs ont frappé presque simultanément, et c’est ce qui rend le cas Pierval si spécifique :
- Le scandale Orpea (livre Les Fossoyeurs, fin janvier 2022) ébranle la confiance dans les exploitants d’EHPAD. Or Pierval est exposée à hauteur de ~71 % au médico-social / EHPAD : si les exploitants-locataires se fragilisent, c’est la régularité des loyers qui vacille.
- La remontée des taux de la BCE (à partir de mi-2022) provoque une décompression des valorisations immobilières — pénalisant d’autant plus les actifs achetés cher pendant les taux bas.
Crise de confiance sur le secteur et choc de taux, au pire moment du cycle d’acquisitions. La suite n’est que la lente digestion de ce double choc.
Le rendement en repli — et partiellement artificiel
Le taux de distribution raconte la première partie de l’histoire :
| Année | 2019 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TD | 5,05 % | 5,33 % | 5,35 % | 5,10 % | 4,05 % | 4,06 % |
À 4,06 % en 2025, Pierval est passée sous la moyenne du marché (≈ 4,7 % selon l’ASPIM), alors qu’elle était vendue comme « défensive ».
Mais le plus parlant est dans le détail du dividende 2025 (8,28 €/part) : d’après le rapport annuel, environ 0,68 €/part provient de plus-values de cession d’immeubles, et non des loyers. Autrement dit, une partie du rendement est financée par la vente du patrimoine. Hors plus-values, le rendement locatif récurrent tombe autour de 3,7 %. Un rendement en partie « entretenu » par les arbitrages n’est pas tenable indéfiniment.
La valeur qui s’érode (mais que le prix ne reflète pas)
Pierval met en avant un prix de part stable à 204 € — un vrai point fort, en apparence, quand tant de SCPI de bureaux ont dévalorisé. Sauf qu’en y regardant de près, la stabilité est trompeuse.
D’abord, le prix n’a pas seulement « tenu » : il a été relevé de 200 à 204 € le 29 décembre 2022 (+2 %), c’est-à-dire au pire moment — juste après le scandale Orpea et en plein choc de taux. Depuis, il est gelé à 204 €.
Pendant ce temps, la valeur de reconstitution baisse continûment depuis 2020 (≈ −5,3 %), à 199,20 € — un recul que le Conseil de surveillance souligne lui-même. Résultat : dès fin 2023, la valeur de reconstitution (199,14 €) était déjà passée sous le prix, et l’écart persiste : le prix de souscription (204 €) est aujourd’hui 2,35 % au-dessus de la valeur de reconstitution.
Rien d’irrégulier — la marge légale est de ±10 %. Mais le message est clair : Euryale a monté le prix juste avant le retournement, puis a refusé de le redescendre alors que la valeur du patrimoine, elle, reculait. Le coussin qui protégeait d’une baisse a disparu, et une future dévalorisation du prix n’est plus à exclure si l’érosion se poursuit.
Le vrai nœud : la liquidité
C’est ici que se joue la santé réelle de la SCPI. Une SCPI à capital variable tient tant que les souscriptions financent les retraits. Chez Pierval, ce moteur a calé :
- file d’attente de retrait : 19 382 parts fin 2024 → 327 503 parts fin 2025 (≈ 1,8 % de la capitalisation, ~66 M€) ;
- les 175 820 parts souscrites en 2025 ont été intégralement affectées aux retraits : plus aucun capital neuf pour investir ;
- la collecte brute s’est effondrée, des 780 M€ de 2021 à quelques dizaines de millions, désormais entièrement absorbés par les sorties.
Pour tenir, la société de gestion arbitre : 14 cessions pour ~263 M€ en 2025, en se désengageant notamment des EHPAD britanniques. Bonne nouvelle : ces ventes dégagent une plus-value (~8 M€), pas des moins-values — ce n’est pas une braderie de détresse. Mais ces plus-values servent en partie à soutenir le dividende (voir plus haut), et les liquidités à honorer les retraits. Le serpent commence à se mordre la queue.
Ce qui tient encore — pour rester juste
Pierval Santé n’est pas en détresse financière, et il faut le dire clairement :
- le prix de part n’a pas baissé ;
- l’endettement est maîtrisé (18,5 %, en baisse, après un refinancement ramenant un encours de 100 à 60 M€) — pas de « mur de la dette » ;
- les cessions se font en plus-value, signe d’une gestion d’actifs compétente ;
- les baux sont longs et le patrimoine reste gros et diversifié (9 pays).
Ce n’est donc pas une « descente aux enfers » au sens d’un effondrement. C’est plus subtil — et peut-être plus durable à éroder : un cercle de désaffection. Achetée trop cher au sommet, rattrapée par le double choc de 2022, Pierval offre désormais un rendement sous le marché (et partiellement financé par ses ventes), ce qui décourage les nouveaux entrants et pousse les anciens à sortir, ce qui grippe la liquidité, ce qui contraint à arbitrer… La mécanique n’est pas explosive, mais elle tourne dans le mauvais sens.
Notre position chez Simupatri
Nous ne référençons pas Pierval Santé dans notre sélection. Non parce qu’elle serait « mauvaise » dans l’absolu — son bilan est sain — mais parce qu’à risque équivalent, d’autres SCPI offrent aujourd’hui un meilleur couple rendement / liquidité : un rendement supérieur, issu des loyers et non des ventes, une collecte nette positive, et pas de file d’attente.
Si vous détenez déjà des parts, pas de panique : le prix tient et les loyers tombent encore. Mais surveillez trois indicateurs dans les prochains bulletins : les parts en attente de retrait, l’écart prix / valeur de reconstitution, et la part du dividende issue des loyers (hors plus-values). Ce sont eux qui diront si l’essoufflement se stabilise… ou s’aggrave.
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Sources & références
- Euryale Asset Management — Rapports annuels Pierval Santé 2021, 2023, 2024 et 2025 et bulletins trimestriels (sources primaires des chiffres cités : volumes d’investissement, taux d’acquisition, collecte, taux de distribution, valeur de reconstitution, parts en attente de retrait, arbitrages, endettement). Documentation officielle : euryale-am.fr
- ASPIM — statistiques de marché et taux de distribution moyens du secteur SCPI : aspim.fr
- AMF — cadre des SCPI à capital variable et Document d’Informations Clés (DIC / PRIIPs) : amf-france.org
Chiffres issus des rapports annuels Euryale (exercices 2021 à 2025) ; données arrêtées au 31/12/2025. Cet article est une analyse à but informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une liquidité non garantie ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.