Simulateur SCPI

Société Civile de Placement Immobilier - Calculez le rendement net de votre investissement en parts de SCPI
Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’accéder à l’immobilier locatif diversifié dès quelques milliers d’euros, sans gestion directe. Notre simulateur SCPI 2026 calcule votre rendement net après fiscalité (PFU ou barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux), intègre le crédit, le démembrement de propriété, les loyers étrangers et les frais de gestion. Comparez 31 SCPI parmi les plus diffusées en France et choisissez la stratégie la plus adaptée à votre TMI et à votre horizon patrimonial.
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Mode de détention
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Détention en nom propre
SCPI en direct — IR
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Investissement SCPI
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Montant investi
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Versement mensuel programmé
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€/mois
Sélection SCPI
SCPI 1
+ Ajouter une SCPI
Revalorisation annuelle des parts
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Cash back
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Rendement fixe
Prévisionnel
Délai de jouissance — calculé
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mois
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Emprunt (optionnel)
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Situation fiscale (avant investissement)
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Situation familiale
Célibataire
Couple (marié/pacsé)
Revenu net imposable (hors SCPI)
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Personnes à charge
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Parts fiscales
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parts
TMI calculée
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Calculée automatiquement (incluant revenus SCPI)
Taux moyen calculé
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Calculé automatiquement (hors revenus SCPI)
Impôt estimé (hors SCPI)
1 675 €
Avec plafonnement QF et décote si applicable
SCPI françaises : TMI + 17,2% de prélèvements sociaux SCPI étrangères : TMI - Taux moyen, pas de prélèvements sociaux SCPI mixtes : calcul proportionnel selon la répartition
📊
Barème fiscal 2026
▶
Résultats SCPI
Montant investi
100 000 €
Valeur nette investie
90 000 €
Cash flow annuel net (année 2)
3 691 €
Rendement net (année 2)
5,08 %
Impôt annuel total (année 2)
1 384 €
Apport personnel
100 000 €
Les indicateurs ci-dessus sont calculés sur l'année 2 (année pleine, hors délai de jouissance de 4 mois) pour refléter le rendement en régime de croisière. Le détail année par année est disponible dans le tableau ci-dessous.
Impact du délai de jouissance
Indicateur
Année 1
Années 2+
Mois de perception
8
12
Revenus bruts
3 333 €
5 075 €
Rendement effectif
3,33 %
5,00 %
Délai de jouissance : 4 mois sans percevoir de loyers après l'achat
Répartition fiscale
France (60.0%) : 947 €
Europe (40.0%) : 436 €
Détail de la fiscalité annuelle
Part française (60.0%)
IR (TMI 30 %)
423 €
Prélèvements sociaux (17,2%)
524 €
Total part française
947 €
Part européenne (40.0%)
Frottement fiscal (crédit d'impôt)
436 €
Prélèvements sociaux
0 €
Total part européenne
436 €
Mécanisme du crédit d'impôt
Taux moyen sans SCPI EU
7,05 %
Taux moyen avec SCPI EU
8,50 %
Crédit d'impôt
173 €
Taux réel sur SCPI EU
21,50 %
Les revenus SCPI européens sont imposés localement. En France, on calcule l'impôt sur le revenu global puis on déduit un crédit d'impôt = taux moyen × revenus SCPI EU. Résultat : seul le frottement fiscal est dû. Avantage : pas de prélèvements sociaux (17,2%) sur la part européenne.
Comparaison 100% FR vs 100% EU
Si 100% français
1 905 €/an
TMI + 17,2% PS
→
Si 100% européen
601 €/an
Frottement seul
Économie annuelle potentielle
1 304 € (68 %)
Formules appliquées :
Part française : IR au barème (TMI) + prélèvements sociaux (17,2%)
Part européenne : frottement fiscal uniquement (pas de PS)
Frottement = Impôt global - Crédit d'impôt - Impôt sans SCPI EU
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Tableau de TRI par horizon de revente
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