Immobilier physique

Simulateur loi Denormandie 2026

Calculez votre réduction d'impôt Denormandie : engagement 6, 9 ou 12 ans, travaux ≥ 25 % du coût total, plafonds de loyer et de ressources. Gratuit.

L'essentiel en quelques champs : prix, travaux, loyer, crédit, fiscalité. Les autres paramètres utilisent des hypothèses standards, listées sous le formulaire.

🏘️

Type d'investissement

▼

Denormandie (Réel)

Réduction d'impôt + charges réelles

▾

🏠

Coûts d'acquisition

▼

Prix d'achat FAI

?

🔊

€

Commune

Source : data.gouv.fr — Zonage Denormandie (DILA)

Coût des travaux

?

€

Surface habitable (m²)

?

m²

Surface annexes (m²)

?

m²

Zone

Abis

A

B1

B2

C

ℹ️ Plafond de loyer indicatif : 689,91 € /mois HC

• Surface utile : 60.0 m² (habitable 60 + 50% × annexes 0 m²)

• Coefficient multiplicateur : 1.0167 (= min(0.7 + 19/60.0, 1.2))

• Barème zone B1 : 11.31 €/m²

• Formule : 60.0 × 1.0167 × 11.31 = 689,91 €

• Barèmes 2025 (BOI-BAREME-000017). Indicatif uniquement.

⚠️ Le loyer saisi (880 € HC) dépasse le plafond Denormandie indicatif (689,91 € HC/mois en zone B1).

⚠️ Travaux < 25% du coût total

• Coût travaux : 50 000 €

• Coût total (achat + notaire + travaux) : 212 000 €

• Le dispositif Denormandie exige que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération (prix d'acquisition + frais de notaire + travaux).

⚠️ Réduction d'impôt partiellement perdue

• Réduction théorique an 1 : 4 240 €

• Réduction effectivement imputée an 1 : 1 796 €

• Réduction perdue an 1 : 2 444 €

• Total réduction perdue sur 9 ans : 19 799 €

• La réduction Denormandie est une réduction d'impôt (pas un crédit) : elle ne peut pas dépasser l'IR dû par le foyer. L'excédent est perdu (non reportable).

📈

Plus-value à la revente

▶

📜

Engagement Denormandie

▼

Durée d'engagement

6 ans

12%

9 ans

18%

12 ans

21%

🏦

Financement

▼

Montant du prêt

🔊

€

soit un apport de 62 000 € (29% du projet)

Taux d'intérêt

?

🔊

%

Durée du prêt

🔊

ans

💰

Revenus locatifs

▼

Loyer charges comprises (CC)

?

🔊

€

📋

Charges

▼

Charges de copropriété (mensuelles)

?

🔊

€

Taxe foncière (1.5x loyer)

?

🔊

€

Total charges annuelles

3 870 €

📋

Situation fiscale (avant investissement)

▼

Situation familiale

Célibataire

▾

Revenu net imposable annuel (hors futur locatif)

?

🔊

€

Personnes à charge

?

🔊

pers.

Impôt estimé (hors locatif)

1 564 €

Avec plafonnement QF et décote si applicable

ℹ️

Hypothèses utilisées

Résultats Denormandie (Réel)

Cash flow mensuel (avec réduction d'impôt)

-210,07 €

Ce qui reste chaque mois

Réduction Denormandie

Base de réduction

212 000 €

Taux de réduction

18 %

Réduction théorique / an

4 240 €

Réduction effective an 1

1 796 €

Réduction perdue an 1

2 444 €

Réduction totale (9 ans)

38 160 €

dont perdue (non imputable)

19 799 €

❤️ Soutenir Simupatri

Pour aller plus loin

Articles du blog en lien avec ce simulateur.

Tous les articles

FISCALITÉ

Loi Denormandie 2026 : guide complet, exemple chiffré et pièges

Réduction d'impôt 12, 18 ou 21 %, travaux ≥ 25 %, plafonds de loyer. Simulation et verdict.

Lire l'article

ANALYSE

Immobilier en France : 4 raisons pour qu'il décroche en valeur réelle

4 raisons baissières : pouvoir d'achat saturé, signature française dégradée, fracture territoriale, épargne réorientée.

Lire l'article

À propos du dispositif Denormandie au réel

Le dispositif Denormandie permet d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu lors de l'acquisition d'un logement ancien à rénover situé dans une commune éligible — labellisée « Cœur de Ville » ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et porter sur la performance énergétique, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables. Le taux de réduction varie selon la durée d'engagement : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, calculés sur un investissement plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m². Au régime réel foncier, vous déduisez aussi les charges réelles et l'éventuel déficit foncier. Le bien doit être loué nu en résidence principale dans le respect de plafonds de loyer et de ressources fixés par zone (A bis, A, B1, B2). Notre simulateur Denormandie projette le gain fiscal annuel et le compare aux autres stratégies.