Simulateur loi Denormandie 2026

Calculez votre réduction d'impôt Denormandie : engagement 6, 9 ou 12 ans, travaux ≥ 25 % du coût total, plafonds de loyer et de ressources. Gratuit.
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Type d'investissement
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Denormandie (Réel)
Réduction d'impôt + charges réelles
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Coûts d'acquisition
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Prix d'achat FAI
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🔊
€
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dont frais d'agence
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🔊
€
Frais de notaire
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🔊
€
Commune
Source : data.gouv.fr — Zonage Denormandie (DILA)
Coût des travaux
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€
Surface habitable (m²)
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m²
Surface annexes (m²)
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m²
Zone
Abis
A
B1
B2
C
ℹ️ Plafond de loyer indicatif : 689,91 € /mois HC
• Surface utile : 60.0 m² (habitable 60 + 50% × annexes 0 m²)
• Coefficient multiplicateur : 1.0167 (= min(0.7 + 19/60.0, 1.2))
• Barème zone B1 : 11.31 €/m²
• Formule : 60.0 × 1.0167 × 11.31 = 689,91 €
• Barèmes 2025 (BOI-BAREME-000017). Indicatif uniquement.
⚠️ Le loyer saisi (880 € HC) dépasse le plafond Denormandie indicatif (689,91 € HC/mois en zone B1).
⚠️ Travaux < 25% du coût total
• Coût travaux : 50 000 €
• Coût total (achat + notaire + travaux) : 212 000 €
• Le dispositif Denormandie exige que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération (prix d'acquisition + frais de notaire + travaux).
⚠️ Réduction d'impôt partiellement perdue
• Réduction théorique an 1 : 4 240 €
• Réduction effectivement imputée an 1 : 1 683 €
• Réduction perdue an 1 : 2 557 €
• Total réduction perdue sur 9 ans : 21 335 €
• La réduction Denormandie est une réduction d'impôt (pas un crédit) : elle ne peut pas dépasser l'IR dû par le foyer. L'excédent est perdu (non reportable).
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Plus-value à la revente
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Engagement Denormandie
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Durée d'engagement
6 ans
12%
9 ans
18%
12 ans
21%
🏦
Financement
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Montant du prêt
🔊
€
soit un apport de 62 000 € (29% du projet)
Taux d'intérêt
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🔊
%
Durée du prêt
🔊
ans
Assurance prêt
?
🔊
%
Type de différé
?
🔊
€
Aucun
Partiel
Total
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Revenus locatifs
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Loyer charges comprises (CC)
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🔊
€
Vacance locative
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🔊
mois/an
Revalorisation annuelle du loyer
?
🔊
%
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Charges
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Charges de copropriété (mensuelles)
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🔊
€
Répartition : 70% récup. / 30% non récup.
Modifier la répartition
Taxe foncière (1.5x loyer)
?
🔊
€
Exonération taxe foncière (années)
?
ans
Autres charges ou travaux d'entretien (annuels)
?
🔊
€
Assurance PNO (annuelle)
?
🔊
€
Frais de gestion agence
?
🔊
%
Revalorisation annuelle des charges
?
🔊
%
Total charges annuelles
4 680 €
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Revalorisation
▼
Revalorisation immédiate
?
%
Revalorisation annuelle du bien
🔊
%
Coût total
200 000 €
Valeur estimée à 5 ans
215 457 €
Valeur estimée à 10 ans
232 108 €
Valeur estimée à 15 ans
250 046 €
Valeur estimée à 20 ans
269 371 €
📋
Situation fiscale (avant investissement)
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Situation familiale
Célibataire
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Revenu net imposable annuel (hors futur locatif)
?
🔊
€
Personnes à charge
?
🔊
pers.
Parts fiscales (calculé)
?
🔊
parts
TMI (calculé)
?
🔊
%
Taux moyen (calculé)
?
🔊
%
Impôt estimé (hors locatif)
1 675 €
Avec plafonnement QF et décote si applicable
Résultats Denormandie (Réel)
Cash flow mensuel (avec réduction d'impôt)
-264,60 €
Ce qui reste chaque mois
TRI (Taux de Rendement Interne) 20 ans
3,99 %
Rentabilité sur 20 ans
Détails de l'investissement
Investissement total
🔊
212 000 €
Apport personnel
🔊
62 000 €
Mensualité crédit (avec assurance)
🔊
907,44 €
Rendement brut
🔊
5,38 %
Rendement net (après charges)
🔊
2,95 %
Cash flow annuel (avec réduction d'impôt)
🔊
-3 175 €
Impôt annuel
🔊
111 €
Réduction Denormandie
Base de réduction
212 000 €
Taux de réduction
18 %
Réduction théorique / an
4 240 €
Réduction effective an 1
1 683 €
Réduction perdue an 1
2 557 €
Réduction totale (9 ans)
38 160 €
dont perdue (non imputable)
21 335 €
📊
Tableau de TRI par horizon de revente
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À propos du dispositif Denormandie au réel

Le dispositif Denormandie permet d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu lors de l'acquisition d'un logement ancien à rénover situé dans une commune éligible — labellisée « Cœur de Ville » ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et porter sur la performance énergétique, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables. Le taux de réduction varie selon la durée d'engagement : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, calculés sur un investissement plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m². Au régime réel foncier, vous déduisez aussi les charges réelles et l'éventuel déficit foncier. Le bien doit être loué nu en résidence principale dans le respect de plafonds de loyer et de ressources fixés par zone (A bis, A, B1, B2). Notre simulateur Denormandie projette le gain fiscal annuel et le compare aux autres stratégies.