Simulation LMNP 2026 : ce que calcule ce simulateur
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique à qui loue un logement meublé sans atteindre les seuils du statut professionnel. Ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés selon l'un de deux régimes : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou le régime réel, qui déduit les charges et amortit le bien.
Le simulateur calcule les deux régimes sur votre projet, année par année : loyers, charges, crédit, amortissements, impôt et prélèvements sociaux, cash-flow. Il va jusqu'à la revente — plus-value, réintégration des amortissements, récupération de la valeur restante du mobilier — pour donner un taux de rendement interne (TRI) de l'opération complète.
Micro-BIC ou régime réel
Au micro-BIC, l'administration retient la moitié des loyers encaissés comme bénéfice : un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. Aucune comptabilité, mais aucune charge réelle ni aucun amortissement déduit.
Au régime réel, vous déduisez les charges effectivement payées — intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, CFE, frais de comptabilité — puis vous amortissez le bien et le mobilier. Le réel devient avantageux dès que ces déductions dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent pendant les premières années d'un investissement financé à crédit. Le simulateur affiche les deux résultats côte à côte.
L'amortissement par composants
Au réel, le prix du logement hors terrain est découpé en composants, amortis chacun sur sa durée d'usage. Le terrain, lui, ne s'amortit pas. Le simulateur retient la grille suivante, soit une dotation de 6,45 % de la valeur de construction par an tant que tous les composants sont en cours d'amortissement ; le mobilier s'amortit séparément, à 14 % par an.
Composant
Part du bâti
Taux annuel
Durée
Façades et toiture
10 %
10 %
10 ans
Installations techniques
25 %
7 %
15 ans
Agencements intérieurs
25 %
10 %
10 ans
Convention de calcul Simupatri : aucun texte ne fixe ces pourcentages, que l'expert-comptable adapte au bien.
L'amortissement a une limite : il ne peut pas créer ni augmenter un déficit (article 39 C du CGI). La part qui ne peut pas être déduite une année n'est pas perdue ; elle est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. Le simulateur suit ce stock année après année.
La revente depuis la loi de finances pour 2025
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière (article 84 de la loi de finances pour 2025). Le prix d'acquisition retenu diminue d'autant, et la plus-value imposable augmente. L'avantage du réel reste entier pendant la location, mais il se paie en partie à la sortie : c'est pourquoi le simulateur raisonne en TRI, sur l'opération complète, et non sur le seul impôt annuel.
CFE et prélèvements sociaux
La location meublée est une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). L'année de début d'activité en est exonérée, ce que le simulateur applique ; le montant des années suivantes dépend de la commune et se saisit dans le simulateur. Les revenus du LMNP supportent par ailleurs 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue.
Ce que la simulation ne dit pas
• L'abattement micro-BIC est celui de la location meublée de longue durée (50 %). Les meublés de tourisme, classés ou non, relèvent d'abattements et de plafonds différents qui ne sont pas modélisés.
• L'exonération de cotisation minimum de CFE pour les faibles recettes n'est pas appliquée : saisissez 0 si elle vous concerne.
• La grille d'amortissement par composants est une convention de calcul, pas une règle fiscale : votre expert-comptable peut retenir d'autres durées.
• La TVA, qui peut s'appliquer à une activité parahôtelière, n'est pas modélisée.
• Le passage au statut LMP en cours de projet n'est pas détecté automatiquement.
Questions fréquentes
Comment faire une simulation LMNP ?
Saisissez le prix d'achat, les travaux, le mobilier, le loyer, les charges et votre tranche d'imposition. Le simulateur calcule l'impôt au micro-BIC et au régime réel, le cash-flow année par année, puis la revente : plus-value, réintégration des amortissements et TRI de l'opération.
Micro-BIC ou régime réel : lequel est le plus avantageux ?
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique aux loyers d'une location meublée de longue durée, sans comptabilité. Au réel, vous déduisez les charges effectivement payées et amortissez le bien et le mobilier. Le réel devient plus intéressant quand charges et amortissements dépassent l'abattement, ce qui est fréquent avec un crédit. Le simulateur chiffre les deux régimes pour votre projet.
Qu'est-ce qui change à la revente d'un LMNP depuis 2025 ?
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 84 de la loi de finances pour 2025). La plus-value imposable est donc plus élevée qu'auparavant pour un loueur au réel. Le simulateur intègre cette réintégration dans le calcul de revente et du TRI.
Un loueur en meublé non professionnel doit-il payer la CFE ?
Oui, en principe : la location meublée est une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises. L'année de début d'activité en est exonérée, ce que le simulateur applique ; vous saisissez ensuite le montant annuel, qui dépend de la commune. Une exonération de la cotisation minimum existe pour les faibles recettes : elle n'est pas modélisée, vérifiez-la auprès de votre service des impôts des entreprises.
Quels prélèvements sociaux sur les revenus LMNP en 2026 ?
Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue. Le simulateur applique 18,6 % au résultat imposable du LMNP.
À partir de quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Quand deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an, et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (article 155, IV du CGI). Le statut LMP change la fiscalité : cotisations sociales, déficit imputable sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles. Il a son propre simulateur.
Les résultats produits par ce simulateur sont des projections établies à partir des hypothèses que vous saisissez. Ils sont fournis à titre informatif, n'ont aucune valeur contractuelle et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Les règles fiscales évoluent chaque année ; faites valider votre situation par un professionnel avant toute décision.