Loc'Avantages en 2026 : le principe
Loc'Avantages, qui a succédé au dispositif « Louer abordable » (Cosse ancien), repose sur un échange simple : le bailleur loue son logement en dessous du prix du marché et obtient en contrepartie une réduction d'impôt sur le revenu. L'engagement prend la forme d'une convention signée avec l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat, pour une durée minimale de six ans. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond réglementaire.
La mécanique se distingue de la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière sur un point : l'avantage ne porte pas sur le prix d'acquisition mais sur les loyers encaissés. La réduction est calculée chaque année sur les revenus fonciers bruts, ce qui la rend proportionnelle à l'usage réel du bien — un logement vacant ne produit aucun avantage. Le dispositif s'applique aux conventions en cours et reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
Les trois niveaux de conventionnement
Le niveau retenu détermine à la fois l'effort consenti sur le loyer et le taux de réduction. L'intermédiation locative — confier la gestion à un organisme agréé, par mandat ou par location-sous-location — relève le taux à chaque niveau, et conditionne entièrement l'accès au niveau Loc3.
Niveau
Décote de loyer
Sans intermédiation
Avec intermédiation
Taux applicables aux loyers bruts de l'année, pendant les six ans de l'engagement.
Les plafonds de loyer, zone par zone
Le plafond de loyer n'est pas fixé par zone mais commune par commune, en euros par mètre carré et par mois. Le tableau ci-dessous donne, pour chaque zone, la valeur médiane observée et l'amplitude réelle des communes qui la composent : à l'intérieur d'une même zone, l'écart peut aller du simple au double. C'est pourquoi le simulateur raisonne sur la commune que vous sélectionnez, et non sur sa zone.
Zone
Loc1 médian
Amplitude Loc1
Loc2 / Loc3
A bis
17,31 €
12,72 – 25,65 €
14,25 / 11,20 €
A
13,79 €
8,70 – 19,87 €
11,36 / 8,93 €
B1
10,35 €
6,53 – 18,53 €
8,52 / 6,69 €
B2
8,86 €
5,29 – 14,66 €
7,30 / 5,73 €
C
6,93 €
4,11 – 15,15 €
5,70 / 4,48 €
Valeurs en €/m²/mois, calculées sur les 34 917 communes du référentiel utilisé par le simulateur. Les plafonds sont révisés chaque année.
Les plafonds de ressources du locataire
Le locataire doit justifier de ressources inférieures à un plafond qui dépend de la zone du logement et de la composition du foyer : le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est comparé au barème en vigueur à la date de signature du bail. Les plafonds sont distincts de ceux du loyer, révisés annuellement, et publiés par l'Anah. Un dépassement au moment de l'entrée dans les lieux fait perdre le bénéfice de la convention : la vérification des justificatifs avant signature est un point de contrôle à ne pas déléguer.
Deux exemples chiffrés
Un T3 de 55 m² en zone B1, conventionné en Loc2 avec intermédiation. Le loyer de marché s'établit à 620 € hors charges. La décote de 30 % ramène le loyer conventionné à 434 € par mois, soit 5 208 € de loyers bruts sur l'année. Le taux de 40 % applicable en Loc2 avec intermédiation produit une réduction d'impôt de 2 083 € par an, pendant six ans, à condition que l'impôt dû par le foyer atteigne au moins ce montant. Sur la durée de l'engagement, l'avantage fiscal théorique atteint environ 12 500 €, à mettre en regard des 1 340 € de loyers annuels auxquels le bailleur renonce.
Un studio de 30 m² en zone A, conventionné en Loc1 sans intermédiation. Le loyer de marché atteint 700 € hors charges ; la décote de 15 % le ramène à 595 €, soit 7 140 € par an. Le taux de 15 % donne une réduction de 1 071 € par an. L'écart avec le premier cas illustre la logique du dispositif : l'avantage fiscal croît avec l'effort consenti sur le loyer, et l'intermédiation locative en déplace le curseur.
Illustrations à but pédagogique, hors charges, hors fiscalité des revenus fonciers et hors frais de gestion. Elles ne préjugent pas de votre situation.
Les erreurs fréquentes
• Signer le bail avant la convention Anah. La convention doit être conclue en amont de la mise en location au loyer conventionné ; un bail antérieur au loyer de marché ne se régularise pas après coup.
• Confondre réduction et crédit d'impôt. Ce qui dépasse l'impôt réellement dû est perdu, sans report. Un foyer peu imposé peut ne récupérer qu'une fraction du montant théorique.
• Oublier le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par foyer et par an, qui englobe Loc'Avantages et les autres avantages soumis à ce plafonnement.
• Viser Loc3 sans intermédiation locative. Ce niveau n'ouvre droit à aucune réduction en gestion directe : la décote de loyer est subie sans contrepartie fiscale.
• Raisonner sur le loyer de marché. La base de calcul, comme la trésorerie du projet, reposent sur le loyer conventionné — donc amputé de 15 à 45 %.
• Sous-estimer l'engagement de six ans, pendant lesquels le logement reste loué nu en résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources.
Questions fréquentes
Comment calculer le loyer plafond Anah de mon logement ?
Le loyer conventionné se déduit d'un plafond exprimé en euros par mètre carré et par mois, propre à votre commune, auquel s'applique la décote du niveau choisi : 15 % en Loc1, 30 % en Loc2, 45 % en Loc3. Le simulateur ci-dessus applique le plafond de la commune que vous sélectionnez, sans que vous ayez à le chercher.
Quelle réduction d'impôt puis-je obtenir avec Loc'Avantages ?
Le taux dépend du niveau de conventionnement et du recours à l'intermédiation locative : 15 % en Loc1 et 35 % en Loc2 sans intermédiation, 20 % en Loc1, 40 % en Loc2 et 65 % en Loc3 avec intermédiation. Ce taux s'applique aux loyers bruts encaissés dans l'année, et non au prix du logement.
Sur quelle base la réduction d'impôt est-elle calculée ?
Sur les revenus fonciers bruts de l'année, c'est-à-dire les loyers hors charges effectivement perçus. Elle s'applique pendant les six années de l'engagement de location, dans la limite du plafond global des niches fiscales de 10 000 euros par foyer et par an.
Que se passe-t-il si mon impôt est inférieur à la réduction ?
Loc'Avantages est une réduction d'impôt et non un crédit d'impôt : la fraction qui dépasse l'impôt effectivement dû est perdue, sans report possible sur les années suivantes. C'est le principal point d'attention pour les foyers faiblement imposés.
Peut-on cumuler Loc'Avantages et déficit foncier ?
Oui. La location est nue, donc imposée dans la catégorie des revenus fonciers : au régime réel, les charges et travaux restent déductibles et un déficit foncier peut se former, imputable sur le revenu global dans les limites de droit commun. La réduction d'impôt vient s'ajouter à ce mécanisme.
Quelle est la durée d'engagement de location ?
La convention signée avec l'Anah engage le bailleur pour six ans au minimum. Pendant cette période, le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, en respectant le plafond de loyer et les plafonds de ressources du locataire.
Qu'apporte l'intermédiation locative ?
L'intermédiation locative consiste à confier la gestion à un organisme agréé, soit par mandat, soit par location-sous-location. Elle relève le taux de réduction à chaque niveau et conditionne l'accès au niveau Loc3, qui n'ouvre droit à aucune réduction sans elle.
Faut-il signer la convention avant de louer ?
La convention avec l'Anah doit être conclue avant la mise en location au loyer conventionné : un bail signé en amont, à un loyer de marché, ne peut pas être régularisé après coup pour ouvrir droit à la réduction.
Les résultats produits par ce simulateur sont des projections établies à partir des hypothèses que vous saisissez. Ils sont fournis à titre informatif, n'ont aucune valeur contractuelle et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Les barèmes et plafonds évoluent chaque année ; vérifiez les valeurs en vigueur auprès de l'Anah avant tout engagement.