Depuis le 1er septembre 2026, la facturation électronique est entrée dans sa première phase d’application. Et depuis, la même question revient chez les bailleurs : mes loyers, mes quittances, mes charges — est-ce que je dois faire quelque chose ?
La réponse tient en deux temps. Pour la très grande majorité des bailleurs, rien ne change du côté des loyers : une quittance n’est pas une facture, et la location d’habitation est exonérée de TVA. Mais une seconde obligation, beaucoup plus discrète, est déjà entrée en vigueur pour ceux qui disposent d’un SIREN : celle de pouvoir recevoir les factures de leurs fournisseurs au format électronique. C’est celle-là qu’on oublie, parce qu’elle ne se voit pas — jusqu’au jour où la facture de l’artisan n’arrive plus.
Le calendrier officiel en trois dates
La réforme est portée par l’ordonnance du 15 septembre 2021 et codifiée aux articles 289 bis (facturation électronique) et 290 (transmission des données) du CGI.
| Date | Obligation | Qui |
|---|---|---|
| 1ᵉʳ septembre 2026 | Recevoir les factures au format électronique | Tous les assujettis à la TVA établis en France |
| 1ᵉʳ septembre 2026 | Émettre + e-reporting | Grandes entreprises et ETI |
| 1ᵉʳ septembre 2027 | Émettre + e-reporting | Petites et moyennes entreprises, micro-entreprises |
Deux mécanismes coexistent. La facture électronique concerne les opérations entre assujettis établis en France. Le e-reporting couvre le reste : les opérations avec des particuliers ou à l’international, transmises à l’administration sous forme de données, ainsi que les données de paiement pour les prestations de services. Dans les deux cas, tout passe par une plateforme agréée choisie par l’assujetti, l’État tenant un annuaire central pour l’adressage des factures.
La seule question qui décide de tout : êtes-vous assujetti à la TVA ?
C’est le pivot de toute la réforme, et c’est ce qui explique pourquoi la plupart des bailleurs peuvent refermer cet article tout de suite.
La DGFiP a publié deux fiches pratiques, l’une pour les loueurs en meublé, l’autre pour les SCI, qui tranchent la question sans ambiguïté. Pour les SCI, elle écrit : si elle n’est pas assujettie à la TVA, elle n’est pas concernée par la réforme.
Or l’article 261 D du CGI exonère de TVA la location de locaux nus comme la location de logements meublés à usage d’habitation. Conséquence directe, écrite noir sur blanc dans les deux fiches : la location de biens immobiliers à usage d’habitation ne nécessite ni l’émission d’une facture électronique, ni de e-reporting.
Il y a mieux. La doctrine fiscale (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10) pose une présomption utile : pas plus que la perception d’intérêts ou de dividendes, l’encaissement de loyers ne suffit pas à caractériser une opération économique imposable à la TVA. Un investisseur qui loue un immeuble dont il est propriétaire n’est donc pas assujetti d’office, même s’il en tire des revenus permanents.
Les cas où vous êtes réellement dans le champ
L’assujettissement de plein droit vise des situations précises, listées par les fiches DGFiP :
- la location meublée avec services para-hôteliers, c’est-à-dire assortie d’au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, ménage, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle ;
- la location de locaux aménagés pour un usage professionnel ;
- la location de places de stationnement, sauf lorsqu’elles sont accessoires à la location d’un logement exonéré ;
- la location de locaux nus à usage professionnel avec option pour la TVA.
Si vous êtes dans l’un de ces cas, vous êtes pleinement dans la réforme : réception depuis septembre 2026, émission et e-reporting au plus tard en septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise. À noter, pour les prestations de services : un e-reporting de paiement s’ajoute une fois la prestation payée, sauf si vous avez opté pour le paiement de la TVA sur les débits.
Le tableau récapitulatif, par situation
| Votre situation | Émettre / e-reporting | Recevoir |
|---|---|---|
| Location nue d’habitation, sans SIREN | Non | Non |
| Location nue d’habitation, SCI non assujettie | Non | Non |
| LMNP / LMP meublé d’habitation, avec SIREN | Non (exonéré, art. 261 D) | Oui, depuis le 01/09/2026 |
| Meublé avec 3 services para-hôteliers | Oui (2026 ou 2027 selon la taille) | Oui |
| Locaux professionnels aménagés, ou nus avec option TVA | Oui (2026 ou 2027 selon la taille) | Oui |
| Parkings non accessoires à un logement | Oui (2026 ou 2027 selon la taille) | Oui |
La ligne à retenir est la troisième, parce que c’est la plus fréquente et la moins connue. La fiche « je suis un loueur en meublé » est explicite : les bailleurs exonérés n’ont pas d’obligation d’émission, mais en réception, bien qu’exonérés, ils restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques — sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN.
Ce que ça change concrètement : la facture de votre artisan
Voilà le vrai impact pratique pour un bailleur immatriculé. Jusqu’ici, le plombier envoyait son PDF par mail, vous le rangiez dans un dossier, et vous le ressaisissiez à la main dans votre suivi de charges au moment de la déclaration.
Désormais, un fournisseur assujetti doit émettre sa facture via une plateforme agréée. Elle n’arrive plus « quelque part » : elle arrive dans la plateforme que vous avez choisie, sous une forme structurée — un PDF lisible auquel est attaché un fichier de données (le format Factur-X) portant le montant HT, la TVA, la date, le numéro et l’identifiant du fournisseur.
C’est une contrainte de plus, mais c’est aussi une bonne nouvelle mal emballée : ces données sont exactement celles dont vous avez besoin pour vos charges déductibles. Bien exploitées, elles suppriment la ressaisie et fiabilisent la déclaration foncière ou le résultat BIC. Autrement dit, l’obligation de réception est surtout une obligation d’outillage.
Ce qui nuance
Trois précautions avant de conclure.
L’assujettissement s’apprécie au cas par cas. Les deux fiches DGFiP le répètent : le caractère d’assujetti ou non dépend de circonstances de fait, et leurs tableaux sont fournis à titre indicatif, sans présumer de l’analyse individualisée. Si votre situation mélange plusieurs activités — un local commercial et deux appartements dans la même SCI, par exemple — la réponse ne se lit pas dans un tableau.
SIREN ne veut pas dire assujetti. Une SCI à l’impôt sur les sociétés qui loue uniquement des logements nus a un SIREN, dépose une liasse, mais n’est pas pour autant assujettie à la TVA. Le SIREN conditionne la réception, il ne la déclenche pas à lui seul.
Le calendrier a déjà bougé plusieurs fois. Cette réforme a été reportée à plusieurs reprises depuis 2021, et les modalités pratiques continuent d’évoluer. Les dates ci-dessus sont celles en vigueur au moment où nous écrivons, telles que publiées par l’administration ; vérifiez-les avant d’engager un budget.
Pour aller plus loin sur les régimes eux-mêmes : LMNP micro-BIC ou régime réel, location nue : réel ou micro-foncier et SCI à l’IR ou à l’IS.
📚 Sources & références légales
Code général des impôts (CGI)
- Article 289 bis CGI — obligation de facturation électronique entre assujettis établis en France, transmission par plateforme agréée, annuaire central
- Article 290 CGI — transmission des données de transaction et de paiement (e-reporting)
- Article 261 D CGI — exonération de TVA des locations de locaux nus et de logements meublés à usage d’habitation
Textes de la réforme
- Ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 — généralisation de la facturation électronique et transmission des données de transaction
Documentation officielle DGFiP
- Fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé » — version octobre 2025 (obligations des bailleurs, réception sous réserve d’un SIREN)
- Fiche « Facturation électronique : je suis une société civile immobilière (SCI) » — version janvier 2026 (tableau récapitulatif par nature d’activité)
- Espace « Je passe à la facturation électronique » — guide pratique, FAQ et liste des plateformes agréées
- Facturation électronique entre entreprises — service-public.gouv.fr
BOFiP
- BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 — locations immobilières exonérées de TVA
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 — l’encaissement de loyers ne suffit pas à caractériser une opération économique imposable à la TVA (doctrine citée par la fiche DGFiP sur les SCI)
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 — locations meublées d’habitation et prestations para-hôtelières (trois des quatre services)
- BOI-TVA-CHAMP-50-10 — option pour la TVA sur les locations immobilières
Cet article est une information générale à jour au 2 septembre 2026, et non un conseil personnalisé. Le caractère assujetti ou non à la TVA dépend de circonstances de fait propres à chaque situation ; le calendrier de la réforme a déjà été modifié à plusieurs reprises. Vérifiez votre situation auprès de votre service des impôts des entreprises ou de votre expert-comptable avant toute décision.