Ce que disent les chiffres ASPIM du T1 2026 en 30 secondes
L’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) a publié le 18 mai 2026 sa note trimestrielle sur les fonds immobiliers grand public. Côté SCPI, le bilan est mitigé : la collecte nette progresse clairement, mais la valeur des parts continue de reculer et la liquidité, malgré une amélioration de façade, reste un point d’attention.
| Indicateur (SCPI, 31/03/2026) | Valeur | Évolution |
|---|---|---|
| Collecte nette T1 2026 | 1,15 Md€ | +10,1 % vs T1 2025 |
| Capitalisation totale | 88,65 Md€ | -0,5 % sur le trimestre ; +3,3 % sur un an |
| Taux de distribution moyen T1 (trimestriel) | 1,14 % | — |
| Valeur des parts (pondérée capi) | — | -0,9 % sur le trimestre |
| Parts en attente | 2,44 Md€ | 2,75 % de la capi ; -14 % sur le trimestre |
| Concentration top 4 / collecte nette | ~45 % | 4 SCPI ≥ 100 M€ |
📌 Toutes ces données sont issues du communiqué ASPIM T1 2026 publié le 18 mai 2026 et de la fiche statistique « SCPI en chiffres ».
La collecte rebondit, mais on est loin du pic 2022
1,15 milliard d’euros de collecte nette sur un trimestre, c’est une bonne nouvelle après une année 2024 atone : +10,1 % par rapport au T1 2025. C’est même le deuxième trimestre consécutif au-dessus du milliard d’euros, ce qui ressemble à un point d’inflexion.
À remettre en perspective toutefois :
- En 2022, la collecte annuelle des SCPI avait atteint un sommet de ~10 Md€ : 1,15 Md€ trimestriel reste très en deçà de cette dynamique pré-correction des valeurs immobilières.
- L’essentiel de la collecte de 2023 et 2024 avait été absorbé par les retraits massifs (parts en attente, suspensions de variabilité du capital), qui ont fait dire à l’AMF qu’une partie du secteur traversait une « crise de confiance » (voir Position-recommandation AMF DOC-2019-04 actualisée).
Lecture utile : le marché ne rebondit pas uniformément. La collecte revient sur un sous-ensemble de véhicules, qui captent l’essentiel des nouveaux souscripteurs.
La capitalisation, elle, stagne : pourquoi ?
Voilà un paradoxe à comprendre : la collecte est positive (+1,15 Md€), mais la capitalisation totale recule (-0,5 % sur le trimestre). Comment est-ce possible ?
Réponse : la capitalisation = (nombre de parts × prix de souscription). Quand le prix de la part baisse, même en collectant, la capitalisation se contracte. C’est exactement ce qui se passe :
- Certaines SCPI ont continué de réajuster à la baisse la valeur de leurs parts sur le T1, dans la lignée des réévaluations 2023-2024 des expertises immobilières.
- En moyenne pondérée par la capitalisation, la valeur des parts recule de -0,9 % sur le trimestre.
- Sur un an, la capitalisation est en hausse de +3,3 % : la dynamique reste donc orientée à la reprise, mais elle est freinée par la révision des valeurs sous-jacentes.
Ce que ça veut dire pour l’épargnant : le risque de baisse de la valeur de la part n’est pas derrière nous, en particulier pour les anciennes SCPI. La performance globale d’une SCPI = taux de distribution + variation de prix de la part. Sur le T1 2026, la composante « prix de la part » continue d’être un vent contraire moyen, même si certaines SCPI ont déjà finalisé leurs ajustements.
La concentration extrême : 4 SCPI captent ~45 % de la collecte
C’est le chiffre marquant du trimestre. Sur ~140 SCPI commercialisées, quatre véhicules dépassent individuellement les 100 millions d’euros de souscriptions nettes :
| SCPI | Société de gestion | Collecte nette T1 2026 |
|---|---|---|
| Transitions Europe | Arkéa REIM | 145,1 M€ |
| Comète | Alderan | 132,2 M€ |
| Iroko Zen | Iroko | 124,7 M€ |
| Corum Origin | Corum AM | 119,4 M€ |
| Total top 4 | — | 521,4 M€ (~45 % du marché) |
Ces quatre SCPI absorbent donc à elles seules ~45 % de la collecte nette du trimestre, alors qu’elles représentent moins de 3 % du nombre de véhicules disponibles. C’est une concentration extrême, qui dit deux choses :
- Les souscripteurs sont devenus très sélectifs. Après la séquence 2023-2024 de baisses de prix de parts et de retraits gelés, les épargnants se reportent en priorité sur les véhicules récents (Transitions Europe, Comète, Iroko Zen sont toutes lancées après 2022), diversifiés à l’international ou sans frais d’entrée, qui n’ont pas eu à dévaloriser leur patrimoine.
- Les SCPI plus anciennes continuent de souffrir d’une collecte faible voire négative : pour beaucoup d’entre elles, les parts en attente mobilisent encore une part importante des flux entrants pour rembourser les sortants.
Pour un investisseur, acheter aujourd’hui une SCPI ancienne en plein réajustement n’est pas neutre : sans collecte, le véhicule vend son patrimoine pour honorer les retraits, ce qui pèse sur la qualité du portefeuille résiduel. À l’inverse, une SCPI très récente n’a aucun historique de gestion en cycle baissier — l’évaluer demande de regarder la stratégie de la SDG plus que la performance affichée.
Les parts en attente : amélioration réelle, mais à relativiser
Les parts en attente désignent les ordres de retrait d’associés que la SCPI ne peut pas honorer immédiatement (faute d’acheteur en face). Au 31/03/2026 :
- 2,44 Md€ au total
- soit 2,75 % de la capitalisation du marché
- -14 % sur le trimestre
Sur le papier, c’est une amélioration notable. Mais le communiqué ASPIM précise un point important : une partie de cette baisse vient de mesures temporaires de suspension de la variabilité du capital prises par certaines sociétés de gestion durant le trimestre. Concrètement, suspendre la variabilité = arrêter d’enregistrer de nouveaux ordres de retrait pendant la période de gel. Mécaniquement, le stock ne grossit plus, mais le stress sous-jacent n’a pas disparu pour autant.
Pour aller plus loin sur ce sujet : voir notre analyse dédiée SCPI : faut-il s’inquiéter de la liquidité en 2026 ?.
Ce qu’il faut en retenir si vous hésitez à investir en 2026
Le T1 2026 envoie deux signaux contradictoires, et c’est tout l’enjeu :
✅ Le signal positif :
- La collecte revient (+10,1 % YoY), au-dessus du milliard sur deux trimestres consécutifs.
- La capitalisation progresse sur un an (+3,3 %).
- Le stock de parts en attente se résorbe (-14 % T/T).
- Et surtout les SCPI créée à partir de 2023 s’en sortent très bien
⚠️ Le signal à nuancer :
- La revalorisation moyenne des parts reste négative (-0,9 % T/T) : le risque de baisse du capital n’est pas éteint, surtout sur les anciennes SCPI
- La collecte est ultra-concentrée : ~45 % sur 4 véhicules — preuve d’une sélectivité forte, pas d’un retour de l’appétit généralisé.
- La baisse des parts en attente est en partie artificielle (suspensions de variabilité).
- Le taux de distribution trimestriel moyen (1,14 %) reste à annualiser prudemment ; il sera utile de vérifier les chiffres consolidés annuels publiés début 2027.
Trois principes pour 2026
- Diversifier, comme toujours. Ne pas surpondérer un seul véhicule, même star du moment. La concentration du marché est aussi un risque pour le souscripteur (les SCPI à très forte collecte récente doivent investir vite — risque de qualité d’allocation).
- Lire les bulletins trimestriels de la SCPI cible : niveau de parts en attente, report à nouveau (RAN), valeur de reconstitution vs prix de souscription, taux d’occupation financier (TOF)… Ce sont les sources primaires — pas les classements ni les comparateurs.
- Privilégier les véhicules dont la stratégie est documentée et dont la SDG a une lecture transparente du cycle. Vérifier la cohérence DIC / rapport annuel / communications trimestrielles.
- Se méfier des anciennes SCPI
💬 Ce que l’on conseille chez Simupatri : avant d’investir, on regarde la SCPI en détail — pas seulement le rendement passé, pas les promesses des uns ou des autres, mais la qualité du portefeuille, la solidité de la SDG, la liquidité réelle, les achats en cours, la structure de frais … Si vous voulez un cadrage personnalisé, prenez rendez-vous avec un conseiller.
Pour aller plus loin
- SCPI : faut-il s’inquiéter de la liquidité en 2026 ? — analyse approfondie des parts en attente, des suspensions et de la réponse AMF.
- SCPI ou immobilier physique en 2026 ? On a simulé les deux — comparatif chiffré.
- SCPI Pierval Santé : le mirage de la valeur refuge — étude de cas d’une SCPI ancienne en réajustement.
📚 Sources & références
ASPIM — chiffres T1 2026
- ASPIM — « SCPI en chiffres » — fiche statistique trimestrielle (collecte, capitalisation, taux de distribution, parts en attente)
- ASPIM — communiqué T1 2026 publié le 18 mai 2026 : collecte 1,15 Md€ (+10,1 %), capi 88,65 Md€, taux de distribution trimestriel 1,14 %, parts en attente 2,44 Md€ (2,75 % de la capi)
AMF — cadre réglementaire et information aux épargnants
- AMF — Position-recommandation DOC-2019-04 sur les SCPI — règles d’information périodique, suspension de variabilité du capital, parts en attente
- AMF — Espace épargnants : comprendre les SCPI — DIC PRIIPs, TFE, mécanismes de liquidité
Sources primaires complémentaires
- Banque de France — Statistiques sur l’immobilier collectif (placement immobilier grand public) — séries macro de référence
- Bulletins trimestriels publiés par chaque société de gestion (Arkéa REIM, Alderan, Iroko, Corum AM) — sources primaires à privilégier pour analyser une SCPI individuelle
⚠️ Cet article est à titre informatif. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité (parts en attente), et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le présent article ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé : pour un avis adapté à votre situation, consultez un conseiller financier inscrit à l’ORIAS.