Le régime Jeanbrun en 30 secondes
Le régime Jeanbrun est l’un des nouveaux dispositifs fiscaux phares de la loi de finance 2026. Sa promesse : zéro euro d’impôt sur vos loyers pendant plusieurs années, grâce à un mécanisme d’amortissement comptable inspiré du LMNP.
Le piège qu’il faut connaître avant de signer : comme en LMNP depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente. Ce que vous ne payez pas en impôt sur les loyers, vous risquez de le payer en impôt sur la plus-value au moment de revendre.
Cet article fait le tour de comment ça marche, des 8 règles obligatoires, des 3 zones d’ombre encore en attente du BOFIP, et propose un cas concret simulé sur 20 ans pour voir si le jeu en vaut la chandelle face au LMNP régime réel.
⚠️ Important : la loi est promulguée mais pas encore inscrite au BOFIP au moment où cet article est rédigé. Certaines règles d’application restent incertaines — on signale les zones grises au fil du texte.
Pourquoi ce dispositif arrive maintenant
L’immobilier locatif français est en crise : les ventes dans le neuf sont en chute libre et l’offre locative privée se contracte fortement. Le gouvernement cherche à relancer la machine en mettant en place de nouveaux dispositifs fiscaux qui incitent les particuliers à investir.
Le Pinel s’est éteint fin 2024. Le Jeanbrun prend le relais, mais avec une logique radicalement différente.
Du Pinel au Jeanbrun : un changement de logique fiscale
| Critère | Pinel (2014–2024) | Jeanbrun (2026–2028) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d’impôt directe | Amortissement comptable |
| Revenu impacté | Impôt sur le revenu global | Revenus fonciers |
| Avantage à la revente | Aucun | Aucun (réintégration plus-value) |
| Travaux pris en compte | Oui (dans le prix éligible) | Non amortis, mais déductibles |
| Plafonds de loyer | Oui | Oui |
| Plafonds de ressources locataire | Oui | Oui |
Le Pinel vous offrait une réduction d’impôt directe (12, 18 ou 21 %) selon la durée d’engagement.
Le Jeanbrun, lui, vous laisse amortir une partie du bien chaque année, et c’est cet amortissement qui vient réduire vos revenus fonciers imposables. C’est plus proche du LMNP que du Pinel.
Le mécanisme : l’amortissement Jeanbrun
L’idée centrale : chaque année, un pourcentage du prix d’acquisition est déduit fiscalement de vos revenus fonciers. Trois précisions importantes :
Sur quoi porte l’amortissement
| Composante du prix | Amortissable ? |
|---|---|
| Part foncière (terrain) — forfait 20 % du prix | ❌ Non |
| Part immobilière (bâti) — 80 % du prix | ✅ Oui |
| Travaux | ❌ Non amortis |
Sur un appartement à 150 000 € : la base amortissable est 120 000 € (80 %).
Le taux d’amortissement varie selon vos engagements
Plus vous plafonnez bas vos loyers et louez à des locataires aux revenus modestes, plus le taux d’amortissement est élevé. Concrètement :
- Loyer libre (zone éligible) → taux le plus bas
- Loyer intermédiaire → environ 3,5 % par an (cas de notre simulation)
- Loyer social → taux le plus élevé
Le taux exact dépend de la zone (A, A bis, B1, B2) et des plafonds appliqués. Le BOFIP précisera la grille définitive — pour l’instant, le simulateur Simupatri se base sur les hypothèses publiques.
Et les travaux ?
Les travaux ne sont pas amortis mais déductibles à 100 % des revenus fonciers, comme dans le régime réel de la location nue. Ils créent du déficit foncier, et ce déficit foncier est boosté dans le cadre du Jeanbrun :
- 21 400 € déductibles du revenu global pour la rénovation énergétique (au lieu de 10 700 €)
Et pour l’ancien rénové, attention : le dispositif n’est éligible que si les travaux représentent au moins 30 % du prix du projet et qu’ils relèvent de la réhabilitation lourde.
Les 8 règles à cocher impérativement
Pour bénéficier du régime Jeanbrun, toutes ces conditions doivent être réunies :
- Location nue uniquement (pas de meublé)
- Engagement sur 9 ans minimum
- Immeuble collectif uniquement (pas de maison individuelle)
- Loyers plafonnés selon la zone
- Revenus du locataire plafonnés selon la zone
- Pas de location à un membre de la famille (ascendants, descendants)
- Jusqu’au 31/12/2028 — fenêtre limitée dans le temps
- Pas de démembrement, option irrévocable
Si une seule règle est cassée, vous perdez le bénéfice du régime — et l’option étant irrévocable, vous ne pouvez pas revenir en arrière.
Les 3 zones d’ombre encore en attente du BOFIP
La loi est promulguée, mais le BOFIP n’a pas encore tranché trois points qui peuvent faire basculer l’intérêt du dispositif :
1. Imputation sur le revenu global
Question ouverte : si l’amortissement Jeanbrun crée un déficit, peut-on l’imputer sur le revenu global (avec plafond, comme le déficit foncier) ou seulement sur les revenus fonciers des années suivantes ?
L’enjeu : la première option booste fortement l’intérêt fiscal. La seconde le rend marginal pour un investisseur sans autres revenus fonciers.
2. Durée d’amortissement au-delà des 9 ans
Question ouverte : peut-on continuer à amortir au-delà de la période d’engagement de 9 ans, ou la durée d’amortissement est-elle butée à 9 ans ?
L’enjeu : un amortissement sur 20 à 25 ans (durée comptable classique du bâti) serait beaucoup plus intéressant qu’un amortissement coupé à 9 ans.
3. Rétroactivité au 1ᵉʳ janvier 2026
Question ouverte : un bien acheté en janvier 2026 (avant la promulgation de la loi) bénéficiera-t-il du Jeanbrun ?
L’enjeu : pour les investisseurs qui ont déjà signé un compromis début 2026, c’est la différence entre utiliser le dispositif ou non.
→ Recommandation pratique : avant de signer un Jeanbrun, attendre la publication du BOFIP. Les hypothèses actuelles peuvent encore évoluer.
Le piège qu’il faut absolument anticiper : la plus-value à la revente
C’est le point le moins bien compris du régime, et celui qui peut transformer un excellent investissement en mauvaise affaire.
Comme pour le LMNP depuis 2025, le Jeanbrun applique la règle suivante : tous les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés au calcul de la plus-value au moment de la revente.
Conséquence : vous ne payez pas d’impôt sur les loyers pendant 10, 15 ou 20 ans, mais vous payez en une fois sur la plus-value à la revente. Plus vous avez amorti, plus la note est salée.
À noter : ce piège disparaît si vous décidez de conserver le bien ou de le transmettre par donation/succession (la transmission purge en grande partie l’imposition latente).
Cas concret : couple à 60 000 €/an, appartement neuf à 150 000 €
Hypothèses du simulateur Simupatri :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Revenus du couple | 60 000 € / an |
| Bien | Appartement neuf, 150 000 € |
| Régime | Jeanbrun, loyer intermédiaire |
| Taux d’amortissement | 3,5 % par an |
| Financement | Emprunt total moins 10 % d’apport |
| Loyer mensuel | 746 € (plafond de loyer hors charges) |
| Taxe foncière | Exonération les 2 premières années (logement neuf) |
| Revalorisation | 1,5 % par an |
| Durée | 20 ans |
Résultat
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| TRI sur 20 ans | ≈ 6 % |
C’est honnête pour un investissement passif sans gestion lourde, dans le neuf, avec une fiscalité maîtrisée et des plafonds de loyer.
Jeanbrun vs LMNP réel : quand l’un bat l’autre
Comparons sur le même bien, même loyer, mêmes conditions financières :
| Régime | TRI sur 20 ans | Frais à prévoir |
|---|---|---|
| Jeanbrun (loyer intermédiaire 746 €) | ≈ 6 % | Aucun frais spécifique |
| LMNP régime réel (même loyer) | Légèrement inférieur | CFE + comptable/logiciel + ameublement |
Pourquoi le Jeanbrun gagne à loyer égal ? Trois raisons cumulées :
- Pas de CFE (cotisation foncière des entreprises) — économie d’environ 200 à 800 € par an selon la commune
- Pas de comptable obligatoire (en LMNP, c’est presque indispensable)
- Pas d’ameublement à financer (en LMNP, ~5–10 % du prix du bien)
Mais — et c’est crucial — le Jeanbrun est plafonné sur le loyer pratiqué. Si vous êtes dans une zone tendue où vous pourriez louer plus cher hors plafonds Jeanbrun, le LMNP réel reprend l’avantage car il vous laisse capter ce supplément de loyer.
Règle pratique :
- 📍 Zone détendue ou loyer aligné sur les plafonds → Jeanbrun gagne
- 📍 Zone tendue avec marché locatif au-dessus des plafonds → LMNP réel gagne
Verdict : pour qui le Jeanbrun est-il pertinent ?
Le Jeanbrun est intéressant si :
- ✅ Vous investissez dans le neuf ou dans l’ancien avec réhabilitation lourde (>30 % du prix en travaux)
- ✅ Vous êtes en zone détendue ou OK avec les plafonds de loyer
- ✅ Vous voulez un investissement passif (location nue, pas de meublé, pas de CFE)
- ✅ Vous comptez conserver longtemps ou transmettre (et pas revendre)
À éviter si :
- ❌ Vous comptez revendre avant 9 ans — l’engagement n’est pas respecté, ce qui peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal (à confirmer dans le BOFIP).
- ❌ Vous êtes en zone tendue où le marché libre dépasse largement les plafonds
- ❌ Vous voulez la flexibilité de revenir au LMNP ou au régime nu réel — l’option Jeanbrun est irrévocable
- ❌ Vous voulez signer maintenant sans attendre les clarifications du BOFIP sur les 3 zones d’ombre
À nuancer aussi : revendre juste après les 9 ans d’engagement (entre 10 et 15 ans, par exemple) reste possible et l’avantage fiscal acquis n’est pas remis en cause, mais la réintégration des amortissements dans la plus-value rendra la note de revente lourde sur ces horizons. Plus vous gardez longtemps, plus l’abattement pour durée de détention adoucit la facture (exonération d’IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans).
Faites votre simulation avant de signer
Le Jeanbrun est un dispositif récent et encore en cours de cadrage doctrinal. Avant de vous engager pour 9 ans sur une option irrévocable, simulez-le côte à côte avec les autres régimes envisageables (LMNP, location nue régime réel, déficit foncier seul) sur votre bien, votre zone et votre situation fiscale.
- 👉 Simulez votre projet en Jeanbrun (puis sélectionnez le régime Jeanbrun)
- 👉 Comparez Jeanbrun vs LMNP réel côte à côte sur le même bien
Et si vous avez acheté en janvier 2026 ou si vous êtes en compromis, attendez le BOFIP avant de basculer. Quelques semaines d’attente valent mieux qu’une option irrévocable mal informée.