L’immobilier va-t-il continuer à monter en France ?
Dans l’article précédent, on a vu que les trois moteurs qui ont porté l’immobilier français pendant 25 ans — la baisse des taux, l’allongement des durées, l’assouplissement des règles bancaires — sont aujourd’hui à bout de course.
La question logique qui suit : si ces moteurs sont en panne, est-ce que l’immobilier va baisser ?
Pas si vite. Il existe quatre raisons sérieuses, indépendantes du crédit, pour lesquelles l’immobilier français peut continuer à monter dans les 25 prochaines années. Cet article fait le tour de chacune, avec les chiffres récents de l’INSEE, du ministère du Logement et des grandes institutions internationales.
⚠️ Cadrage : cet article est le deuxième d’une série de 5. Le prochain prendra le contrepied avec les 4 raisons pour lesquelles l’immobilier pourrait stagner ou baisser. L’objectif n’est pas de pousser une thèse mais de donner les éléments objectifs pour décider.
Raison 1 — La création monétaire mondiale et la contrainte budgétaire des États
Pour comprendre cet argument, il faut sortir du cadre franco-français et regarder le monde.
Une dette publique mondiale historique
En 2026, la dette publique mondiale dépasse 100 000 milliards de dollars, soit 95 % du PIB mondial. Tous les grands pays sont sur-endettés en même temps :
| Pays | Dette publique / PIB |
|---|---|
| France | 116 % |
| États-Unis | 122 % |
| Italie | 137 % |
| Chine | 96 % (officiel — bien plus en réalité) |
| Japon | 235 % |
Pourquoi ça pèse sur les taux
Ces États ne peuvent plus se permettre des taux d’emprunt élevés durablement. Aux États-Unis, la charge de la dette dépasse 1 100 milliards de dollars par an, soit plus que le budget de la défense. La France, l’Italie ou le Japon font face à la même contrainte.
Les banques centrales sont structurellement contraintes de maintenir des taux bas. Pas par choix idéologique, mais par contrainte budgétaire de leurs États. Et la synchronisation est mondiale : si la BCE durcit unilatéralement pendant que la Fed assouplit, l’euro s’apprécie, l’industrie européenne perd en compétitivité face aux États-Unis et à la Chine.
Conséquence concrète : la masse monétaire euro
| Année | Masse monétaire zone euro |
|---|---|
| 2008 | 9 500 Md€ |
| 2026 | > 17 000 Md€ |
| Évolution | +80 % |
+80 % de masse monétaire en 18 ans. Une partie de cette monnaie cherche un actif refuge — et l’immobilier, biens tangibles indexés sur l’inflation, en absorbe une part majeure. Tant que les États ne peuvent pas se désendetter sans relâcher la pression monétaire, le contexte reste structurellement haussier sur les actifs réels.
Raison 2 — Le paradoxe démographique français
C’est la raison la moins bien comprise, et celle où le grand public se trompe le plus.
Tout le monde regarde la population. Mauvaise variable.
« La population française stagne, donc la demande de logement va stagner, donc les prix vont stagner. » Ce raisonnement, qu’on entend partout, est faux.
Oui, la population stagne — on va rester autour de 68 millions d’habitants à l’horizon 2050. Mais ce qui détermine la demande de logement, ce n’est pas la population — c’est le nombre de ménages.
Le vrai chiffre : +3,5 millions de ménages d’ici 2050
Selon l’INSEE, le nombre de ménages en France métropolitaine va augmenter de 3,5 millions d’ici 2050, alors que la population stagne. Comment ? À cause de la décohabitation — et 90 % de cette hausse vient de ménages d’une seule personne.
Trois moteurs de la décohabitation
| Moteur | Effet d’ici 2050 |
|---|---|
| Vieillissement (allongement durée de vie après veuvage) | +2 millions de seniors seuls |
| Séparations (≈ 120 000 divorces / an, 3× plus qu’en 1970) | Plusieurs millions de ménages éclatés |
| Célibat tardif (installation en couple repoussée) | Croissance des ménages 18-35 ans |
Le besoin de construction qui en découle
Il faut construire environ 152 000 logements par an juste pour absorber la décohabitation. Et c’est avant de prendre en compte :
- le remplacement du parc existant (logements détruits, démolitions…)
- les flux migratoires (entrées et sorties)
- le rééquilibrage géographique (déménagements vers les zones tendues)
Au total, le besoin réel monte à 400 000 logements par an — chiffre confirmé par plusieurs études récentes (voir Raison 3).
Raison 3 — On construit de moins en moins en France
La construction neuve s’effondre
| Année | Logements commencés |
|---|---|
| 2017 (pic récent) | 419 000 |
| 2023 | 287 000 |
| 2024 | 280 000 |
| 2025 | 291 000 |
| Chute vs pic 2017 | −43 % |
Pourquoi ce décrochage
Quatre causes cumulées :
- Hausse des taux qui a refroidi les promoteurs (rentabilité des projets en chute)
- Coûts de construction qui ont explosé (matériaux, main-d’œuvre, normes environnementales RE2020)
- Normes environnementales plus contraignantes (RE2020, performance énergétique)
- Communes qui accordent moins de permis (résistance des élus locaux face aux nouveaux projets)
Le déficit accumulé : 1,5 million de logements
Selon l’étude UNAM-ESPI 2024 et les chiffres du ministère du Logement, les besoins en logements neufs sont estimés à 400 000 par an jusqu’en 2030. Avec 287 000 construits, on accumule un déficit annuel d’environ 110 000 logements.
Le déficit accumulé sur ces dernières années atteint, selon le service statistique du ministère, environ 1,5 million de logements.
Quand l’offre est structurellement sous la demande dans les zones tendues, ça crée mécaniquement une pression haussière sur les prix. C’est de la mécanique économique pure.
Raison 4 — Le ZAN, ce séisme silencieux qui change tout
C’est probablement la raison la plus structurelle des quatre — et celle dont l’impact se déploiera sur 25 ans.
Qu’est-ce que le ZAN ?
Le ZAN (Zéro Artificialisation Nette) est un objectif inscrit dans la loi Climat et Résilience de 2021. Deux paliers :
| Échéance | Objectif |
|---|---|
| 2031 | Diviser par 2 le rythme d’artificialisation des sols |
| 2050 | Zéro artificialisation nette |
Concrètement, on ne pourra plus transformer librement des terres agricoles ou naturelles en zones constructibles. Le robinet du foncier nouveau se ferme.
Trois conséquences mécaniques sur les prix
1. Le foncier urbanisable devient une ressource non renouvelable
Les terrains constructibles existants vont se valoriser mécaniquement par effet de rareté. C’est exactement le mécanisme qui a fait flamber les zones contraintes (PACA littoral, Île-de-France, Annecy, Bordeaux centre) ces dix dernières années — généralisé à toute la France.
2. La densification forcée des centres urbains
Les promoteurs vont reporter leur effort sur la rénovation et la densification des centres urbains existants. Plus question d’étaler en périphérie. Cela favorise :
- La valeur des biens en centre-ville (densification → demande accrue)
- Les opérations de surélévation et de reconversion (plus complexes, plus chères)
- Les fonciers déjà urbanisés (lots constructibles, parcelles à diviser)
3. Les coûts de construction vont monter
Trois facteurs :
- Construire en zone urbaine dense coûte plus cher (logistique, accès, voisinage)
- Rénover coûte plus cher que démolir-reconstruire sur les opérations comparables
- Les normes environnementales du neuf (RE2020, isolation, ventilation) pèsent fortement sur le coût au m²
Cette hausse des coûts de construction se répercute sur les prix de vente du neuf, qui à leur tour soutiennent les prix de l’ancien.
Pourquoi le ZAN est sous-estimé
Personne n’en parle dans les conversations courantes. Pourtant, c’est la transformation la plus profonde du marché immobilier français pour les 25 prochaines années. Et elle joue mécaniquement à la hausse sur les prix existants, indépendamment du crédit, indépendamment des taux, indépendamment de la conjoncture.
Le bonus que vous n’attendez pas : un changement de paradigme bancaire ?
Petit point d’honnêteté intellectuelle. Quand on dit que les trois moteurs du crédit sont à bout de course, c’est vrai en France aujourd’hui. Mais ce n’est pas définitivement bloqué.
Imaginez un changement de paradigme bancaire : des prêts qui se transmettent entre générations (modèles qui existent au Japon ou dans certains pays nordiques), des durées de 40 à 50 ans sur logements familiaux, des prêts pour primo-accédants à conditions ultra-préférentielles. Ces dispositifs existent déjà ailleurs dans le monde. Ils peuvent arriver en France — l’histoire des conditions de crédit françaises depuis 1965 montre que les règles bougent.
Si ce changement de paradigme arrive, le quatrième moteur — celui qui n’existe pas encore — pourrait relancer le cycle haussier.
Les 4 raisons en synthèse
| # | Raison | Mécanisme | Impact |
|---|---|---|---|
| 1 | Création monétaire mondiale | +80 % masse monétaire euro depuis 2008, contrainte budgétaire des États | Soutien général aux actifs réels |
| 2 | Paradoxe démographique | +3,5 M ménages d’ici 2050 (90 % d’1 personne) | Demande structurelle accrue |
| 3 | Construction en chute | 287 000 vs 400 000 nécessaires, déficit 1,5 M | Offre insuffisante |
| 4 | ZAN | Foncier non-renouvelable, densification, coûts construction | Pression structurelle 25 ans |
Mais ça ne veut pas dire monter sans nuance
Important à garder en tête : ces 4 raisons jouent à la hausse au niveau macro, mais elles ne disent rien du marché spécifique où vous voulez investir.
Une métropole en perte de vitesse économique peut très bien stagner, malgré ces moteurs macro positifs. Une zone tendue avec un employeur unique peut s’effondrer si l’employeur ferme. Le marché immobilier est régional, pas national.
C’est pour ça que votre simulation chiffrée, sur votre bien, dans votre zone, reste indispensable :
- 👉 Simulez un investissement immobilier physique (LMNP, location nue, SCI, Denormandie…)
- 👉 Simulez un investissement SCPI
- 👉 Comparez immobilier et SCPI côte à côte sur le même montant
La suite de la série
Cet article est le 2ᵉ d’une série de 5 :
- Pourquoi les prix de l’immobilier ont autant monté en France ? — Les 3 moteurs du crédit, à bout aujourd’hui
- Cet article — 4 raisons pour lesquelles ça peut continuer de monter
- À venir — 4 raisons pour lesquelles l’immobilier pourrait stagner ou baisser sur 20 ans
- À venir — L’immobilier professionnel réagit-il pareil que le résidentiel ?
- À venir — Quelle stratégie immobilière est faite pour vous selon votre profil ?
L’objectif n’est pas de pousser une thèse mais de donner les éléments objectifs pour que vous décidiez en connaissance de cause.